Impozitul pe casă nu se calculează în 2026 după prețul cu care ai putea vinde locuința. Pentru proprietățile rezidențiale deținute de persoane fizice se folosește în continuare o valoare impozabilă stabilită prin Codul fiscal, exprimată în lei pe metru pătrat. Aceasta se ajustează în funcție de suprafață, tipul construcției, utilități, zona localității și cota stabilită de consiliul local.
Confuzia apare deoarece autoritățile pregătesc trecerea către un sistem bazat mai mult pe valoarea de piață, prin RO e-Proprietate. Până la aplicarea efectivă a noilor reguli, proprietarul trebuie să verifice decizia de impunere emisă de direcția locală de taxe. Suma poate crește în 2026 chiar fără o evaluare de piață, deoarece valorile impozabile pe metru pătrat au fost actualizate.
Cum se calculează impozitul pe locuință în 2026
Pentru o locuință deținută de o persoană fizică, calculul pornește de la suprafața construită desfășurată. Dacă actele menționează numai suprafața utilă, aceasta poate fi transformată în suprafață construită potrivit regulilor fiscale aplicabile.
Formula simplificată este următoarea:
Suprafața impozabilă × valoarea fiscală pe metru pătrat × coeficientul de corecție × cota locală = impozitul anual
Valoarea fiscală pe metru pătrat depinde de structura clădirii și de existența instalațiilor de apă, canalizare, electricitate și încălzire. Pentru 2026, valoarea prevăzută pentru o clădire cu structură din beton armat sau pereți din cărămidă tratată, dotată cu toate instalațiile, este de 2.677 lei pe metru pătrat. Pentru clădirile fără toate instalațiile sau construite din alte materiale se aplică valori diferite.
Coeficientul de corecție ține cont de rangul localității și de zona în care se află imobilul. O locuință dintr-o zonă centrală a unui municipiu poate avea un coeficient mai mare decât o casă similară dintr-o comună.
Cota de impozitare este stabilită prin hotărârea consiliului local. Tocmai de aceea, două locuințe identice aflate în localități diferite pot genera impozite anuale diferite. Pentru 2026, autoritățile locale au fost obligate să adopte hotărâri privind cotele și nivelurile taxelor locale.
În calcul mai pot interveni reduceri acordate pentru anumite clădiri vechi, facilități pentru categorii protejate sau majorări locale aplicate imobilelor neîngrijite. Aceste situații trebuie verificate separat, deoarece nu se aplică automat tuturor proprietarilor.
Exemple de calcul pentru apartament și casă
Să presupunem că ai un apartament cu o suprafață impozabilă de 70 de metri pătrați. Clădirea are pereți din cărămidă și toate instalațiile, iar valoarea fiscală folosită este de 2.677 lei pe metru pătrat.
Dacă presupunem un coeficient de corecție de 2,4 și o cotă locală de 0,1%, calculul orientativ este:
– 70 × 2.677 lei = 187.390 lei
– 187.390 × 2,4 = 449.736 lei
– 449.736 × 0,1% = aproximativ 450 lei pe an
Exemplul este orientativ. Coeficientul și cota trebuie înlocuite cu valorile aprobate în localitatea în care se află apartamentul.
Pentru o casă de 120 de metri pătrați, amplasată într-o localitate cu un coeficient ipotetic de 1,1 și aceeași cotă de 0,1%, calculul ar arăta astfel:
– 120 × 2.677 lei = 321.240 lei
– 321.240 × 1,1 = 353.364 lei
– 353.364 × 0,1% = aproximativ 353 lei pe an
La o casă se adaugă, de regulă, și impozitul pe teren. Acesta apare separat în evidența fiscală și se calculează în funcție de suprafață, zonă, rangul localității și categoria de folosință. Suma totală afișată de primărie poate include astfel atât impozitul pe clădire, cât și pe cel aferent terenului.
Dacă imobilul este deținut de mai mulți coproprietari, obligația fiecăruia se stabilește potrivit cotei sale de proprietate. Verifică dacă procentul trecut în evidența fiscală corespunde actului de proprietate.
Când contează valoarea mare a proprietății
Impozitul local obișnuit nu trebuie confundat cu impozitul special aplicat bunurilor imobile de valoare mare. Începând cu 2026, pentru clădirile rezidențiale a căror valoare impozabilă comunicată de organul fiscal local depășește 2.500.000 de lei, se aplică o cotă de 0,9% asupra diferenței care trece peste plafon.
De exemplu, dacă valoarea impozabilă este de 3.000.000 de lei, diferența taxabilă este de 500.000 de lei. Impozitul special ar fi de 4.500 de lei. Acesta se adaugă obligației locale obișnuite și se declară separat la organul fiscal central.
Această taxă nu se aplică unei locuințe doar pentru că proprietarul crede că ar putea să o vândă cu peste 2.500.000 de lei. Contează valoarea impozabilă comunicată de organul fiscal local, nu prețul cerut într-un anunț și nici estimarea unei agenții imobiliare.
Viitorul sistem bazat pe valoarea de piață urmărește să apropie baza de impozitare de caracteristicile reale ale proprietății. RO e-Proprietate va centraliza date despre imobile, însă existența sistemului nu înseamnă că fiecare casă este deja taxată în 2026 la prețul său estimat de vânzare.
Cum verifici suma stabilită de primărie
Primul document care trebuie verificat este decizia de impunere. O poți găsi în contul deschis pe platforma direcției locale de taxe, o poți solicita de la primărie sau o poți primi prin poștă ori mijloace electronice.
Controlează atent următoarele informații:
– numele proprietarului și cota de proprietate;
– adresa și destinația clădirii;
– suprafața construită folosită în calcul;
– tipul materialelor de construcție;
– existența instalațiilor;
– anul finalizării clădirii;
– zona fiscală și coeficientul de corecție;
– cota de impozitare stabilită local;
– eventualele reduceri, scutiri sau majorări;
– impozitul pe teren, afișat separat.
Compară aceste date cu actul de proprietate, documentația cadastrală și hotărârea consiliului local privind taxele pentru 2026. Nu te limita la suma afișată pe Ghișeul.ro, deoarece platforma arată obligația transmisă de autoritatea locală, nu modul detaliat în care aceasta a fost calculată.
Impozitul pe clădire se achită, în mod obișnuit, în două rate egale, până la 31 martie și 30 septembrie. Pentru plata integrală până la 31 martie, consiliul local poate acorda o bonificație de până la 10%.
Dacă observi o suprafață greșită, un coeficient incorect sau lipsa unei reduceri, depune o cerere de corectare la direcția locală de taxe și atașează documentele justificative. Împotriva unei decizii fiscale poate fi formulată contestație în termen de 45 de zile de la comunicare.
În 2026, suma corectă nu pornește de la prețul posibil de vânzare al casei, ci de la datele fiscale și tehnice ale proprietății. Verificarea suprafeței, a zonei, a cotei locale și a eventualelor facilități îți permite să identifici rapid o eroare. O decizie de impunere analizată la timp te ajută să plătești exact cât datorezi și să beneficiezi de reducerea acordată pentru plata anticipată.